2021.4.23
資金計画では、 自己資金と住宅ローンの金額を決めることによって、 全体予算をいくらにするのか?を、 算出することから始めるのですが、 この自己資金が一体いくらあるのかによって、 住宅ローン選びが違ってきます。 おはようございます。 SIMPLE NOTE 足利・佐野・太田スタジオ 小林です。 例えば、あなたが準備出来る自己資金が、 それほど多くないとしたら、 家づくり費用のほとんどを 住宅ローンで準備せざるを得なくなります。 となると、長期間で住宅ローンを組まざるを得なくなり、 結果、金利上昇による返済金額上昇のリスクを避けるために、 ずっと金利が変わらない 固定型の住宅ローンを選ばざるを得なくなります。 たとえ、変動型の住宅ローンに比べて金利が高く、 変動型の住宅ローンよりも、 毎月の返済金額が高くなってしまうとしても、です。 他方、自己資金がたくさん準備出来るとしたら、 返済期間も短く設定することが出来るようになり、 金利上昇による返済金額上昇リスクを 緩和することが出来るようになるため、 固定型に比べて金利が安い変動型の住宅ローンを選ぶことも出来ます。 このように、自己資金の状況によって、 選ぶべき住宅ローンの種類は違ってくることになるし、 また、収入状況や年齢、土地の有無などによっても、 選ぶべき住宅ローンは違ってくることになるのですが、 資金計画では、あなたの状況を踏まえながら、 あなたにとってベストな住宅ローン選びを行います。 ✔住宅ローンの種類をご存知ですか? 住宅ローンは、大きく分けると、 “変動型”と“固定型”の2つに分かれます。 そして、“変動型”はさらに、 “変動型”と“当初期間固定型”の2つに分かれます。 当初期間固定型とは、 3年固定、5年固定、10年固定といった、 地方銀行が主力商品として取り扱う住宅ローン商品ですね。 ✔変動型の住宅ローン 変動金利型の住宅ローンは、 金利が低く設定されているものの、 市場の金利に応じて金利が変動するため、 金利が上がった場合は、 これに連動して返済額が増えることになります。 ただ、変動型はもし金利が上がったとしても、 5年間は返済額が変わらないようになっているし、 もし5年後に金利が上がったとしても、 増額率の上限が25%となっています。 では、これを具体的に シュミレーションしていってみますね。 あなたが借入る住宅ローンを3000万円、 金利1%、35年返済の元利均等支払い、ボーナス返済なし、 として計算していってみますね。 この条件の場合、毎月の返済金額は84,765円となります。 そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、 2年後の利息の計算は、 28,553,730円(残高)×1%÷12ヶ月=23,794円、です。 ということは、2年後も金利が上がっていなければ、 25回目の返済の元金は、 返済額の84,765円から23,794円の利息を 差し引いた60,891円ということになるのですが、 もし金利が上がってしまったとしたら??? ちょっと極端ですが、 2年後の金利が3%になってしまったとして、 シュミレーションしてみると、その金利額は、 28,553,730円(残高)×3%÷12ヶ月=71,384円 になってしまいます。 となると、返済額が84,685円のまま変わらないため、 減っていく元金の額は、 84,685円から71,384円を差し引いた 13,301円ということになってしまいます。 つまり、せっかく返済しても、 金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・ という状況を引き起こしてしまうというわけです。 また、3%ならまだ元金が減っていますが、 これが4%となってしまったとしたら、 28,553,730円(残高)×4%÷12ヶ月=95,179円となり、 利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。 となると、元金が減らないどころか、 逆に、未払い利息が積み重なってしまいます。 84,685円から95,179円を差し引いた10,494円の未払い利息が・・・ 今のところは、住宅ローン金利が 一気に2%〜3%も上がることは考えにくいのですが、 過去に遡れば、1年の間で2%上がったこともあれば、 2年の間で3%上がったこともあるため、 絶対に可能性がゼロだとは言い切れません。 ですから、商品のメリットだけじゃなく、 デメリットもよく理解した上で、 住宅ローン選びをしていただければと思います。 では、次回は、 変動金利の変動金利の仲間である 当初期間固定型について、 詳しくお伝えしていきたいと思います。 それでは、、、